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「线上第一娱乐平台」高新地标迈科中心易主背后

【摘要】:近有消息指,西安迈科金属国际集团有限公司已出售旗下重要物业资产:位于西安高新锦业路的西安迈科商业中心。根据以上公开消息大体可以研判,迈科集团是以迈科商业中心收益为标的,发行了“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”进行融资,融资规模约33亿元。?

「线上第一娱乐平台」高新地标迈科中心易主背后

线上第一娱乐平台,近有消息指,西安迈科金属国际集团有限公司(以下简称迈科集团)已出售旗下重要物业资产:位于西安高新锦业路的西安迈科商业中心。《新京报》最近报道说,“迈科集团旗下商业中心被大潮资本接手 资产23亿”。

联系到不久前陕西富豪吴一坚出售港股上市公司世纪金花股权,这是否意味着陕西民营企业家接连出售资产?微博中亦有“一天之内两大西安本土商业巨头纷纷易主”等讨论(意指世纪金花和迈科商业中心),消息牵动人心,更牵涉陕西民营企业投资信心。

不过,「贞观」经综合各方面信息综合研判,确认迈科商业中心的股东登记变更并非简单出售资产,而是近年来陕西民营企业中少见的创新融资行为,其股权变更系资产证券化过程中的spv(特殊目的实体)设计所现。

迈科商业中心位于高新区锦业路,是国内第一座全钢结构的超高层连廊双子塔建筑,并因君悦酒店、言几又书店等标志性商业业态为西安人熟知。

公开信息显示,西安迈科商业中心有限公司成立于2012年,法人代表为迈科集团董事长何金碧次子何昕,迈科商业中心过去是迈科集团的全资子公司,注册资本1亿,截至2017年12月31日,迈科商业中心总资产22.94亿元,负债22.17亿元,净资产7751.06万元。

今年11月27日,北京大潮资本有限公司(以下简称大潮资本)接手了迈科集团所持有的迈科商业中心100%股权,这也是前述消息和讨论的由来。

根据大潮资本官网消息,大潮资本是中国证券投资基金业协会登记的私募投资基金管理人,今年8月26日,大潮资本成立了迈科商业中心私募股权投资基金。

9月25日,经上海证券交易所审批,西安迈科金属国际集团有限公司作为原始权益人的“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”取得无异议函,并于2019年12月3日成功发行,产品规模33亿元。上海兴瀚资管大股东是兴银基金,背后控股股东为华福证券。华福证券也是过去迈科集团几次发行公司债券的主承销商。

根据以上公开消息大体可以研判,迈科集团是以迈科商业中心收益为标的,发行了“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”进行融资,融资规模约33亿元。“资产支持计划”,即企业以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(asset-backed securities, abs)进行融资。

2017年年初,上交所高层曾公开表示,上交所将稳步推进基础设施、企业供应链、消费市场等领域的资产证券化项目,稳健推绿色abs、类reits等产品创新,丰富和完善资产证券化产品体系。

“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”就是abs中的类reits产品。reits即房地产信托投资基金,是美国房地产行业主流的开发和融资方式,但在中国,因受限于税收制度设计,reits的发展仍在初级阶段。

此前,银监会和证监会曾形成两种中国发展reits的方案设计,分别倾向于债权类和股权类,证监会决策层曾对「贞观」表示,reits最重要的环节在于可以避免双重征税,同时加速资产流通——对于开发商持有物业而言,公司要交企业所得税,股东要交个人所得税,如果转为reits,那么企业所得税被免除,但在国内受限于税法设计,一直未得到大规模发展。

2016年年初,上交所发行了首单类reits资产证券化项目:“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”,这在当时是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类reits项目,项目融资规模总计25亿元。其中,a类证券规模为15.31亿元,期限约18年,每3年允许投资者回售,中诚信给予aaa的信用评级;b类证券规模9.69亿元,期限3年,在优先收购权人行权后可延长3年,最长期限可延至约18年,中诚信给予aa+的信用评级,a类证券和b类证券的发行利率分别为5.3%和6.9%,取得了相比同类产品较低的利率定价。

“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”是通过专项计划+基金载体(双spv)实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资。跟“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”一样,“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”同样采用了双spv结构,其具体发行利率不详。

■迈科商业中心

公开资料显示,迈科集团创立于1993年,是一家融商品贸易、供应链金融服务、期货经纪、资产管理、对外投资与现代物流于一体的综合型商品金融服务商,总部设立于西安,被称为西安最大的民企,在2019年8月全国工商联发布的《2019年中国民营企业500强报告》中,迈科集团排在第50位。

截止今年上半年,迈科集团总资产236.94亿元,净资产54.35亿元,资产负债率为73.52%。相比2018年年末,上半年迈科集团新增有息负债14.57亿元,全部为银行贷款。市场人士分析说,迈科集团尝试通过abs融资,在陕西企业中确属不多见的创新之举,“虽然过程很繁琐,程序和技术设计都有一定要求,但毕竟在资本市场公开发行有利于后续融资,然而从另一方面说,也反映出银行贷款不好贷了”。

作者 | 肉上师 | 贞观作者

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